数cmの高低差が命取り?m3設計で切り抜けよう

Stairs 三井ホームのヨジツ
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こんにちは、三井ホームで40坪2Fリビングの家を建てたワガハイです。

今回は意外にコストに響く「敷地の高低差」のヨジツ差について書いてゆきたいと思います。

予実(ヨジツ)とは、予算・予想と実績・実際を纏めて指す際に企業等で利用される略語。予算が未達成の場合など「なぜ未達であったのか」といった要因分析等を含めて予実管理等と呼ばれることが多いと思います。

本ブログでは「こうじゃないかなと思った予想」と「実際どうだったか」を項目ごとに纏めつつ、私の体験からどうやってそのヨジツを乗り越えたか、対策・回避策について書いてゆきたいと思います。

三井ホームは2020年から「憧れを、かたちに」をスローガンとして定めています。私たちの「憧れ」は「かたち」になったのか、そんな意味を込めてタイトルをつけました。

実はワガハイの土地、高低差があります。ちょっと急目の階段が3段だったか4段だったか、、、正直細かくは覚えていないのです。なので、とりあえず「60cmくらいは高低差がありますよ」とハウスメーカーには伝えていました。20cm×3段もしくは15cm×4段くらいだろうな、と。遠隔地でもあったので測りもせずに。

でも、とりあえず高低差があることは伝えているから大丈夫だろう、そう思っていました。

しかし実はここにヨジツ差があったのです。

予想

とりあえず高低差があることは伝えているし、60cm程度だとも言っておいた。多少高さが上がっても問題ないだろう。

実際

高低差は通常の基礎か深基礎にするかに関わる。ハウスメーカーによって通常の基礎で許容できる高低差は異なるが大体50-60cm程度であり、それ以上の高低差がある場合は深基礎になり、見積も増額となる

何事もそうですが、基礎というのは非常に重要です。それは家づくりについても当てはまります。さらに基礎は高額なものの一つです。よく平屋は坪単価が高いと言われますが、床面積に対する基礎の比率が高いことが要因の一つとして挙げられます。2階建てであれば床面積と基礎面積の比率は2:1になりますが、平屋だと1:1になりますよね。同じ床面積でも基礎の比率が高い平屋のほうが総額が高くなり、床面積で割った場合(=坪単価)に効いてくるわけです。

基本的な建物の建設方法としては、敷地の土地の上に基礎を作りその上に家屋の躯体を建築する形になりますが、困るのが高低差がある土地です。高低差を残したまま通常の基礎を作ってしまうと、高低差の分だけ土が丸見え、雨風や建物の重さに押されてどんどん土が流出して最終的には建物自体が傾いてしまいます。

こうした事態に対応するのが深基礎です。

高低差のある庭をデザインするVol.1 ~深基礎編~ | GardenStory (ガーデンストーリー)
画像はお借りしました

上の画像にように基礎を深くすることで土が流出することを防ぎ(土留め)、建物自体の安定性を保ってくれる大切な働きをします。そんな大切な役割のある基礎なのですが、ワガハイの場合、契約時の見積から数十万円単位でアップということになってしまいました。

営業さん
営業さん

60cmくらいの高低差であれば通常の基礎でもなんとかなるかもしれないと思ったんですが。。。

ワガハイ
ワガハイ

はぁ。。

営業さん
営業さん

地盤調査をすると80cmくらい高低差があるため、(下記赤色部分を)深基礎にせざるを得ないです

絵にするとこんな感じです(手書きです、三井ホームのICさんにならって、、とこのネタが分かったら本ブログの愛読者ですね)

通常の基礎で高低差60cmに対応できるという保証があるわけではありませんが、80cmは間違いなく深基礎にしないといけないとのこと。ほんの20cmが見積金額には決定的な差となって現れてきます。費用もそれなりに高額なので「マイッタナー」と悩んでいると、設計士さんから神の一言。

設計士さん
設計士さん

全部は難しいけど、ココをブロックで土留めする形にして深基礎部分を減らしたら少し見積を下げられるんじゃない?

ワガハイ
ワガハイ

おぉぉぉぉぉ。。。

つまりこんな感じ。駐車場の前の深基礎予定であったところ(青線)を安いブロックでの土留めに変える、ということです。

設計士さん
設計士さん

(上の画像の青線部分を)ブロックで土留めに変えましょう。あと全体的に少し土をさらって、、、駐車場スペースであればブロックが積んであってもそう気にならないし、今よりは安くなるよ

いや、本当に神の一言でした。当然、このアイデアを採用させて頂き、今後外構担当の方と一緒に打ち合わせをしてゆくことで決定しました。このアイデアには三井ホームの営業さんも、

営業さん
営業さん

ありがとうございます!!!

と喜んでいて、こういうあたりは単純に家を売っているだけではない三井ホームの営業スタンスが垣間見えました。この点もすぐ記事にしたいと考えています。

ちなみに、こうした提案は他ハウスメーカーからはあまり出てきませんでした。間取りを綿密に打ち合わせした住友林業からも

営業さん
営業さん

前面が全て深基礎になってしまい、高くなってしまいました

というご連絡を受けたのみで、改善案というものはなかったです。

実は、住友林業の設計士の方は経済設計の名の下に、「なるべく家の形を長方形にしてデコボコを無くし、施工や材料費がかかる費用を下げる」ようにプランニングしてくれていました。しかし高低差のあるワガハイの敷地では、一部だけブロックにするということが難しい間取りになってしまったのではないか、と推測しています。

その理由は前面がすべて真っ直ぐなので、一部ブロックで土留めする、というやり方が合わないのではないかということです。推測の域を出ませんが、一部に荷重がかかるという構造は事故のもとですし、見た目も悪いですよね。もしかして三井の設計士さんはそういうことまで考えておいてくれたのかも、、、と思い、三井ホームの設計士は伊達じゃないと改めて痛感しました。

ただ、こういった事態を招いたのは実は他ハウスメーカーとの競合の中で三井ホームだけ時間がなくて敷地調査ができなかったという、どちらかというとワガハイ側(正確にいうと期限を切ってきた他ハウスメーカー)の事情によるものです。なので、当たり前なんですが、以下を徹底してゆく必要があります。

契約前・見積前に必ず敷地調査をして貰う

三井ホームも時間があればやってくれていたと思うのですが、残念ながらワガハイの場合はその時間がなく、色々と暫定数値で見積を出してもらったことからこのような事態を招いてしまいました。ただ、そんな中でも

  • 基礎以外の上物のことだけ考えれば長方形が経済設計(安くなる設計)である
  • ただ、高低差に対応する基礎のことまで考えると必ずしもそうではない
  • 場合によっては、L字型等の方が深基礎をブロックで代替しやすい(可能性がある)
  • 結果として、全体的なコストを下げられるかもしれない

ということを事前に予期していた(かどうかは分かりませんが)神・設計士のアイデアにより大幅に見積を下げることができたのでした。最近はm3設計を謳う三井ホームですが、まさに基礎・敷地も含めたm3設計を考えてくれた、と実感しています。

。。なんだか今回は三井ホームの提灯記事のようになってしまいましたが、「高低差」のヨジツについてお伝えしました。

高低差は費用の高い基礎に大きく影響すること、よって、適当に伝えるのではなく必ず敷地調査をしてもらうことが大切だと思います(言われてみれば当たり前なんですが)。さらに、建物の形状に関しては特に高低差のある土地で基礎まで全て考えた場合、必ずしも長方形が経済設計(安くなる設計)ではないということ、さらにはブロックに土留めの役割を担わせることで全体としてコストを下げられる可能性があるということもお伝えしましたね。

なんだか最近自分の記事が反省・後悔ブログ(まだ建ってもないのに!)になりつつありますが、こういったバタバタを何とか三井ホームの皆さんと手を携えて乗り越えていくというのも注文住宅を建てる醍醐味です、かね笑

ほとんどの人にとって注文住宅を建てるのは初めてで、最初で最後のお買い物です。ぜひ参考になさってください。

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